Ипотечен кредит

Както представляват ипотечните кредити

Ипотечните кредити се отпускат с цел придобиване на недвижим имот, като обезпечението по кредита е ипотека върху самия имот, придобит със средствата от кредита.

При ипотечните кредити обезпечението по кредите е чрез ипотека на имот. Обезпечението представлява всяко поръчителство, гаранция, залог, ипотека или стимулация, което осигурява възможност при непогасяване от страна на длъжника, дължимата сума по вземането да се събере от поръчителя, гаранта, стипуланта или чрез продажба на заложеното или ипотекираното имущество.

Видове ипотечни кредити:

1. ипотечен кредит за финансиране на текущи нужди, включително и за инвестиране в имот;
2. ипотечен кредит за покупка, рефинансиране, строителство, довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
3. ипотечен кредит за покупка и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
4. ипотечен кредит за рефинансиране и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
5. ипотечен кредит за издължаване и консолидиране на кредити към банковата система и други финансови институции, както и други дългове.

Оценка на обезпечението при ипотечен кредит:

Банките прилагат различни методи за оценка на обезпечението и изискват определен коефициент на покритие към размера на кредита. Коефициентът на покритие зависи от вида на обезпечението, от вида на кредита и от срока му. 

Стойността на обезпечението трябва да бъде по-голяма от размера на кредита поради следните причини: 

1. възможно намаляване на пазарната стойност на обезпечението поради колебания в пазара по време на кредита; 
2. продължаващата амортизация на актива по време на кредита; 
3. в случай на неиздължаване на кредита обезпечението трябва да покрие дължимата главница, заедно с просрочените лихви, наказателна и/или законова лихва и съдебни разноски по реализирането му. 

В някои банки е възприето да се разглежда отношението на кредита към обезпечението, вместо коефициент на покритие на обезпечението към кредита. Например кредит в размер на EUR 33,750, обезпечен с ипотека върху апартамент, оценен на EUR 45,000 има коефицииента на покритие на обезпечението 133% (EUR 45,000/EUR 33,750 = 1.33) и отношение кредит към обезпечение - 75% (EUR 33,750/EUR 45,000 = 0.75). 

Всяка банка има собствени изисквания относно коефициенти на покритие на обезпечението към кредита, но по-важно е как банката оценява обезпечението и колко реално може да отпусне срещу това обезпечение. Например Банка (А) изисква минимално покритие на обезпечението от 110%, а Банка (Б) - 150%; Банка (А) обаче е доста по-консервативна от Банка (Б) в оценките си и оценява обезпечението на EUR 30,000, докато Банка (Б) го оценява на пазарна стойност - EUR 45,000; така на базата на същото обезпечение Банка (А) ще ви отпусне кредит от EUR 27,300 (EUR 27,300 х 110% = EUR 30,000), а Банка (Б) - кредит от EUR 30,000 (EUR 30,000 х 150% = EUR 45,000). Виждаме, че въпреки че Банка (А) изисква едва 110% покритие, тя би отпуснала по-малък кредит поради занижените си оценки на обезпечението. 

Обезпеченията се делят на лични и вещни. 

Вещни обезпечения са ипотеката и залогът, а лични са поръчителството и банковите гаранции. 

Данъчно облекчение за ипотечен кредит

Данъчно облекчение при ипотечен кредит за млади семейства

Данъчното облекчение за млади семейства дава възможност от сумата от годишните данъчни основи  да се приспаднат лихвените плащания по ипотечен кредит за закупуване на жилище. Приспадането от сумата от годишните данъчни основи означава, че с размера на направените през годината лихвени плащания по ипотечен кредит се намалява сборът от всички облагаеми доходи на физическото лице, които се декларират в годишната данъчна декларация, а не дължимият данък.

Условия за данъчно облекчение при ипотечен кредит

Данъчното облекчение може да се ползва, ако едновременно са изпълнени следните условия:

Договорът за ипотечния кредит е сключен от лице, което има сключен граждански брак. Условието за наличие на сключен граждански брак следва да е изпълнено към 31 декември на данъчната година, за която се ползва данъчното облекчение. Гражданският брак може да е сключен преди или след сключването на договора за ипотечен кредит.
Поне единият от двамата съпрузи не е навършил 35-годишна възраст към датата на сключване на договора за ипотечен кредит.
Ипотекираното жилище е единствено жилище за семейството през данъчната година.  Данъчното облекчение за млади семейства не може да се ползва, ако за обезпечение служи друго жилище, а не закупеното с кредита.
Лицето представи писмена декларация от съпруга/та, че няма да ползва данъчното облекчение за 2013 г.

Източник: http://www.nap.bg/page?id=245

Read More

Кредитна история

Кредитна история

Кредитите, при които са налице забавя в плащането на лихвата и/или главницата в срок до 30 дни се считат за редовни кредити. Тези кредити се приемат за текущо обслужвани и просрочие в рамките на този срок се счита за допустимо. След изминаване на този срок от 30 дни обаче се вземат мерки, така че нередовният платец влиза в регистър, където се записва неговото кредитно минало. До тази информация имат достъп всички кредитни институции и я гледат преди отпускане на кредит. Така че, ако имате лоша кредитна история по-трудно ще получите нов кредит.

Кредитен рейтинг

Кредитният рейтинг е числов израз, базиращ се на статически анализ на кредитното минало на клиента. Тази информация е изключително ценна за банките, които проверяват платежоспособността на своите клиенти. Информация за кредитното минало и настояще се предоставя от кредитните бюра или кредитни агенции. Преди да отпуснат заем банките оценяват потенциалния риск и евентуалните загуби при лош дълг. С оглед на кредитния рейтинг взимат решение дали да предоставят средства и при какви условия. Те поддържат кредитни досиета за своите клиенти, където събират всички документи при кандатствате за кредит или кредитна карта. Те се съхраняват с години в банковите архиви при запазване на конфиденциалност. Задлъжнялостта на всички кредитополучатели се отчита от всяка банка в кредитния регистър, воден от БНБ. Кредитният регистър съдържа информация за всеки човек, който има кредит в българска банка.

Кредитен регистър на БНБ

Според Наредба 22 за централен кредитен регистър на банките ( последните изменения са от 14 юни 2007 г.), търговските банки получават он-лайн информация за кредитната задлъжнялост на своите натоящи и потенциални клиенти. Банките и техните дъщерни финансови институции са длъжни да предоставят на регистъра в електронен вид данни за всички предоставени кредити и настъпилите изменения по тях. БНБ не може да извършва корекции на предоставената информация, за верността на която отговорност носят лицата, които управляват и представляват банковите институции. Ако възникне съмнения в достоверността на предоставената информация, всеки клиент може да поиска актуализиране или корегиране на данните по утвърдена от Наредба 22 процедура.

Кредитно досие

От момента, в който постъпи искане за кредит, в съответната банка започва да се събира информация в досието на клиента. Вече направеното кредитно досие е достъпно за всички банки на територията на България. За съжаление в България много малко хора използват електронен подпис. Именно той позволява създаването на модерно кредитно досие, смятат експертите. У нас все още са малко случаите на електронни досиета. Те биха позволявали ползването на обща система за съхраняване и актуализиране на всички документи, свързани с кредити, както и избягване на излишната бумащина.

Кредитен рейтинг

Основен показател за статуса на кредитното досие е кредитният рейтинг. Като безпристрастна оценка, той разкрива финансовите възможности на кандидатстващия. Тази оценка представлява обосновано предположение за обективните възможности на всеки човек да си плаща навреме. Отказът за кредит много често спасява хората от много трудно преодолими проблеми в бъдеще – нещо, което естествено никой не осъзнава в момента, когато получи отказа от банка. Обикновено това се случва, когато доходът не може да бъде доказан. Така или иначе в България е масова практика да има две различни ведомости за заплати и мнозина по документи имат нисък доход. Тази практика е известна на банковите служители, но те са с вързани ръце, а и политиката им е да не толерират нерегламентираните отношения на пазара на труда, като налагат собствени ограничения. Кредитната експозиция може да бъде добра или лоша. Ако кредитът и лихвите се погасяват редовно, кредитната оценка е добра и съответно лоша, когато има забавяне при плащане на вноските по погасителния план и особено ако клиентът спре да плаща. Когато някой кандидатства за кредит, разглеждането на кредитната история на клиента не отнема повече от 2 минути. Ако в даден момент той е имал закъснения при плащането на вноски, това винаги ще оказва влияние върху кредитния му рейтинг. Въпреки това всеки кредитополучател може да подобри своята кредитна експозиция, като започне да плаща своите задължения в определения срок, чрез рефинансиране от друг кредитор, промяна на погасителния план или като погаси наведнъж всички забавени вноски.

Източници: 1, 2

Read More