Ипотечен кредит

Както представляват ипотечните кредити

Ипотечните кредити се отпускат с цел придобиване на недвижим имот, като обезпечението по кредита е ипотека върху самия имот, придобит със средствата от кредита.

При ипотечните кредити обезпечението по кредите е чрез ипотека на имот. Обезпечението представлява всяко поръчителство, гаранция, залог, ипотека или стимулация, което осигурява възможност при непогасяване от страна на длъжника, дължимата сума по вземането да се събере от поръчителя, гаранта, стипуланта или чрез продажба на заложеното или ипотекираното имущество.

Видове ипотечни кредити:

1. ипотечен кредит за финансиране на текущи нужди, включително и за инвестиране в имот;
2. ипотечен кредит за покупка, рефинансиране, строителство, довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
3. ипотечен кредит за покупка и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
4. ипотечен кредит за рефинансиране и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
5. ипотечен кредит за издължаване и консолидиране на кредити към банковата система и други финансови институции, както и други дългове.

Оценка на обезпечението при ипотечен кредит:

Банките прилагат различни методи за оценка на обезпечението и изискват определен коефициент на покритие към размера на кредита. Коефициентът на покритие зависи от вида на обезпечението, от вида на кредита и от срока му. 

Стойността на обезпечението трябва да бъде по-голяма от размера на кредита поради следните причини: 

1. възможно намаляване на пазарната стойност на обезпечението поради колебания в пазара по време на кредита; 
2. продължаващата амортизация на актива по време на кредита; 
3. в случай на неиздължаване на кредита обезпечението трябва да покрие дължимата главница, заедно с просрочените лихви, наказателна и/или законова лихва и съдебни разноски по реализирането му. 

В някои банки е възприето да се разглежда отношението на кредита към обезпечението, вместо коефициент на покритие на обезпечението към кредита. Например кредит в размер на EUR 33,750, обезпечен с ипотека върху апартамент, оценен на EUR 45,000 има коефицииента на покритие на обезпечението 133% (EUR 45,000/EUR 33,750 = 1.33) и отношение кредит към обезпечение - 75% (EUR 33,750/EUR 45,000 = 0.75). 

Всяка банка има собствени изисквания относно коефициенти на покритие на обезпечението към кредита, но по-важно е как банката оценява обезпечението и колко реално може да отпусне срещу това обезпечение. Например Банка (А) изисква минимално покритие на обезпечението от 110%, а Банка (Б) - 150%; Банка (А) обаче е доста по-консервативна от Банка (Б) в оценките си и оценява обезпечението на EUR 30,000, докато Банка (Б) го оценява на пазарна стойност - EUR 45,000; така на базата на същото обезпечение Банка (А) ще ви отпусне кредит от EUR 27,300 (EUR 27,300 х 110% = EUR 30,000), а Банка (Б) - кредит от EUR 30,000 (EUR 30,000 х 150% = EUR 45,000). Виждаме, че въпреки че Банка (А) изисква едва 110% покритие, тя би отпуснала по-малък кредит поради занижените си оценки на обезпечението. 

Обезпеченията се делят на лични и вещни. 

Вещни обезпечения са ипотеката и залогът, а лични са поръчителството и банковите гаранции. 

Данъчно облекчение за ипотечен кредит

Данъчно облекчение при ипотечен кредит за млади семейства

Данъчното облекчение за млади семейства дава възможност от сумата от годишните данъчни основи  да се приспаднат лихвените плащания по ипотечен кредит за закупуване на жилище. Приспадането от сумата от годишните данъчни основи означава, че с размера на направените през годината лихвени плащания по ипотечен кредит се намалява сборът от всички облагаеми доходи на физическото лице, които се декларират в годишната данъчна декларация, а не дължимият данък.

Условия за данъчно облекчение при ипотечен кредит

Данъчното облекчение може да се ползва, ако едновременно са изпълнени следните условия:

Договорът за ипотечния кредит е сключен от лице, което има сключен граждански брак. Условието за наличие на сключен граждански брак следва да е изпълнено към 31 декември на данъчната година, за която се ползва данъчното облекчение. Гражданският брак може да е сключен преди или след сключването на договора за ипотечен кредит.
Поне единият от двамата съпрузи не е навършил 35-годишна възраст към датата на сключване на договора за ипотечен кредит.
Ипотекираното жилище е единствено жилище за семейството през данъчната година.  Данъчното облекчение за млади семейства не може да се ползва, ако за обезпечение служи друго жилище, а не закупеното с кредита.
Лицето представи писмена декларация от съпруга/та, че няма да ползва данъчното облекчение за 2013 г.

Източник: http://www.nap.bg/page?id=245

Read More

Кредитна история

Кредитна история

Кредитите, при които са налице забавя в плащането на лихвата и/или главницата в срок до 30 дни се считат за редовни кредити. Тези кредити се приемат за текущо обслужвани и просрочие в рамките на този срок се счита за допустимо. След изминаване на този срок от 30 дни обаче се вземат мерки, така че нередовният платец влиза в регистър, където се записва неговото кредитно минало. До тази информация имат достъп всички кредитни институции и я гледат преди отпускане на кредит. Така че, ако имате лоша кредитна история по-трудно ще получите нов кредит.

Кредитен рейтинг

Кредитният рейтинг е числов израз, базиращ се на статически анализ на кредитното минало на клиента. Тази информация е изключително ценна за банките, които проверяват платежоспособността на своите клиенти. Информация за кредитното минало и настояще се предоставя от кредитните бюра или кредитни агенции. Преди да отпуснат заем банките оценяват потенциалния риск и евентуалните загуби при лош дълг. С оглед на кредитния рейтинг взимат решение дали да предоставят средства и при какви условия. Те поддържат кредитни досиета за своите клиенти, където събират всички документи при кандатствате за кредит или кредитна карта. Те се съхраняват с години в банковите архиви при запазване на конфиденциалност. Задлъжнялостта на всички кредитополучатели се отчита от всяка банка в кредитния регистър, воден от БНБ. Кредитният регистър съдържа информация за всеки човек, който има кредит в българска банка.

Кредитен регистър на БНБ

Според Наредба 22 за централен кредитен регистър на банките ( последните изменения са от 14 юни 2007 г.), търговските банки получават он-лайн информация за кредитната задлъжнялост на своите натоящи и потенциални клиенти. Банките и техните дъщерни финансови институции са длъжни да предоставят на регистъра в електронен вид данни за всички предоставени кредити и настъпилите изменения по тях. БНБ не може да извършва корекции на предоставената информация, за верността на която отговорност носят лицата, които управляват и представляват банковите институции. Ако възникне съмнения в достоверността на предоставената информация, всеки клиент може да поиска актуализиране или корегиране на данните по утвърдена от Наредба 22 процедура.

Кредитно досие

От момента, в който постъпи искане за кредит, в съответната банка започва да се събира информация в досието на клиента. Вече направеното кредитно досие е достъпно за всички банки на територията на България. За съжаление в България много малко хора използват електронен подпис. Именно той позволява създаването на модерно кредитно досие, смятат експертите. У нас все още са малко случаите на електронни досиета. Те биха позволявали ползването на обща система за съхраняване и актуализиране на всички документи, свързани с кредити, както и избягване на излишната бумащина.

Кредитен рейтинг

Основен показател за статуса на кредитното досие е кредитният рейтинг. Като безпристрастна оценка, той разкрива финансовите възможности на кандидатстващия. Тази оценка представлява обосновано предположение за обективните възможности на всеки човек да си плаща навреме. Отказът за кредит много често спасява хората от много трудно преодолими проблеми в бъдеще – нещо, което естествено никой не осъзнава в момента, когато получи отказа от банка. Обикновено това се случва, когато доходът не може да бъде доказан. Така или иначе в България е масова практика да има две различни ведомости за заплати и мнозина по документи имат нисък доход. Тази практика е известна на банковите служители, но те са с вързани ръце, а и политиката им е да не толерират нерегламентираните отношения на пазара на труда, като налагат собствени ограничения. Кредитната експозиция може да бъде добра или лоша. Ако кредитът и лихвите се погасяват редовно, кредитната оценка е добра и съответно лоша, когато има забавяне при плащане на вноските по погасителния план и особено ако клиентът спре да плаща. Когато някой кандидатства за кредит, разглеждането на кредитната история на клиента не отнема повече от 2 минути. Ако в даден момент той е имал закъснения при плащането на вноски, това винаги ще оказва влияние върху кредитния му рейтинг. Въпреки това всеки кредитополучател може да подобри своята кредитна експозиция, като започне да плаща своите задължения в определения срок, чрез рефинансиране от друг кредитор, промяна на погасителния план или като погаси наведнъж всички забавени вноски.

Източници: 1, 2

Read More

Давност на дълг

В една или друга степен почти всички европейски държави са уредили фалита на граждани. В САЩ фалитите на граждани са 96% от всички видове фалити. В България не съществува фалит на граждани. Което означава, че разните изпълнителни производства срещу даден човек могат да се точат неограничено време.

И в момента има закон, който предвижда абсолютна давност за задължения, която важи и за граждани – десет годишна давност за данъчни задължения.

Какво значи задължението да е погасено по давност?

С изтичането на срока на погасителна давност се погасява не самото задължение, а възможността на кредитора да го търси по принудителен ред. Задължението остава да съществува като  естествено задължение, чието изпълнение зависи изцяло от волята на длъжника. Ако длъжникът изпълни задължението си след изтичане на давността, той няма право да иска обратно платеното, макар и в момента на плащането да не е знаел, че давността е изтекла.

Какво да направя, ако ми търсят задължения, по които еизтекла погасителната давност?

Ако Ви търсят задължения, коитоса погасени по давност, трябва да направите изрично възражение за изтекла давност.

Давността не се прилага от съда служебно. Затова, ако не направите възражение, ще бъдете осъдени да платите задължението, въпреки че давността е изтекла.

 Как да погасявам новите задължения, без да платя тези, покоито е изтекла давността?

чл. 76 от ЗЗД  дава възмжност на този, който има към едно исъщо лице няколко еднородни задължения, ако изпълнението не е достатъчно да погаси всичките, да заяви кое от тях погасява. На практика това би изглеждало така – внасяте по сметка на кредитора (например топлофикационното или телекомуникационното дружество) сумите по последните си фактури, като подробно посочвате, кое точно задължение покривате - отчетен период, абонатен номер и т.н. Така дори и да Ви отказват на каса да покриете новите си задължения преди да сте погасили по-старите, можете да го сторите като заплащате само задълженията, по които нее изтекла давността. Важно е да пазите старателно платежните нареждания, тъйкато при евентуален иск в съда ще можете да ги предоставите като доказателство по кое точно Ваше задължение сте платили. 

От кой момент започва да тече давността по главницата ипо лихвата?

Давността по главницата започва да тече от момента, в който вземането става изискуемо. Например при договора занаем – давонстта започва да тече от момента, в който е уговорено, че наемната цена е дължима. За всяко отделно вземане тече отделна давност. Така задълженията на наемателя към наемодателя могат да бъдат частично погасени подавност – тези които са от преди повече от три години са с изтекла давност, апо-новите не са. С погасяване по давност на главното вземане се погасяват и произтичащите от него допълнителни вземания.

 Има ли абсолютна давност?

Абсолютна давност по българското право в сферата на гражданското право няма.

Има ли действия, с които се прекъсва давността?

Този въпрос е уреден в чл. 116 от ЗЗД.

На първо място давността се прекъсва с признаване на вземането от длъжника – това е едностранен акт надлъжника, с който той потвърждава, че има задължение към кредитора. 

Втора възможност за прекъсване надавността е завеждане от кредитора на дело срещу длъжника в съда или пред арбитражен съд. Давността обаче не се смята прекъсната, ако искът не бъде уважен.

На трето място давността се прекъсва спредприемане на действия от страна на кредитора по принудително изпълнение –завеждане на дело пред съдебен изпълнител или други последващи действия поизпълнението.

 Тече ли давност по вземане, за което вече има издаденизпълнителен лист?

Вземането, за което има издаденизпълнителен лист, се погасява с изтичането на петгодишен давностен срок, но когатое образувано едно изпълнително дело давност не тече. Тук обаче има една специфична особеност – когато по едно изпълнително дело в продължение на двегодини не се извършват никакви изпълнителни действия по събиране на дълга, това дело се прекратява по силата на закона. След прекратяването на изпълнителното дело по изпълнителния лист започва да тече нов петгодишен давностен срок. Ако от момента на прекратяване на изпълнителното дело по силата на закона изтекат 5години, изпълнителният лист се погасява по давност и въз основа на тозиизпълнителен лист вече не могат да се предприемат действия по принудително изпълнение срещу длъжника. 

Каква е защитата при образуване на изпълнително дело възоснова на погасен по давност изпълнителен лист?

Ако срещу Вас бъде образувано изпълнително дело въз основа на погасен по давност изпълнителен лист, можете дасе защитите като подадете отрицателен установителен иск срещу кредитора в компетентния съд. Желателно е първоначално да образувате обезпечително дело, в което да поискате спиране на делото пред съдебния изпълнител, тъй като законът не предвижда възможността съдебният изпълнител да спре изпълнителното дело поради погасяването по давност на изпълнителния лист. Това следва да бъде установено по съдебен път, след което въз основа на съдебното решение делото да бъде прекратено и евентуално да бъде търсено от кредитора връщането на полученото в следствие на принудителното изпълнение. Тук обаче трябва да се отбележи, че неможе да се търсят обратно доброволно платените суми, поради това, че длъжникът не е знаел, че е изтекла давността по изпълнителния лист, както казахме по-горе, моралният дълг остава и платеното по едно такова вземане не подлежи на връщане, а незнанието на закона не извинява никого.

Стари дългове ще се отписват само след писмо на длъжника до НАП

Всички граждани и фирми с изтекли по давност публични задължения трябва да ги отпишат със съдействието на данъчната администрация в срок до 1 януари 2014 г. Въпреки изтеклата давност, неотписаните навреме дългове след тази дата ще станат изискуеми. Давността при публичните задължения е 5 години, ако не бъде прекъсната заради заведено дело, тоест касае дългове за данъци и осигуровки, трупани преди 1 януари 2008 г. Това обясниха от НАП по повод приетите от депутатите промени в данъчно-осигурителния и процесуален кодекс. Парламентът измени кодекса и други 10 данъчни закона с преходни разпоредби на закона за ДДС, като много от текстовете останаха необяснени. Давността не влиза в сила автоматично, а само след писмено възражение на длъжника.

Източници: 1, 2, 3

Read More

Кредитен портфейл

Кредитният портфейл е банков термин и означава е общият обем на отпуснатите кредити, предоставени от банка или финансова институция на нейните клиенти – физически и юридически лица – за определен период от време.

За редица анализи на кредитния портфейл е определящо класифицирането на кредитите според риска по тях. Тази класификация поражда необходимост от специфична счетоводно аналитична информация. Класифицирането на кредитите според риска е възможно след цялостно събрана надеждна информация за финансовото състояние на кредитоискателя. Това е изключително важно за определяне срока и размера на кредита.

Read More

Погасяване на кредит

Кредит е осигуряването на ресурси (като например отпускане на заемни средства на клиент на банка или друга кредитна институция) от една страна в друга страна, когато втората страна не възстановява дълга на първата страна незабавно. Първата страна се нарича "кредитор", а втората се нарича "страна на длъжника", известен също като "кредитополучател". Обичайно кредитополучателят дължи на кредитора лихва, дължима за периода на кредита, плюс възстановяване на цялата дължима главница.

Съществуват различни схеми на погасяване на кредитите:

• На равни вноски — т.нар. анюитети.
• На намаляващи вноски — равна главница плюс намаляваща лихва.
• С гратисен период — отсрочване на началото на изплащането само на главницата (частичен гратис) или и лихвата (пълен гратис).

Според действащото и управляващо законодателство на територията на Република България, всеки взел кредит от банкова или друга кредитна институция, има право да върне този креди предсрочно. Т.е. да погаси кредита предсрочно. Текстът от Закона за потребителския кредит, който дава това право е под чл. 18 и най-общо казва, че кредитополучателят има право да изпълни предсрочно задълженията си по договора за потребителски кредит.

Read More

Овърдрафт

Овърдрафт е услуга от страна на банката, която Вие самите нямате право да изисквате.
Тази услуга Ви позволява да продължавате тегленето от Вашата сметка, дори когато няма достатъчно пари в наличност. Обикновено овърдрафтът Ви позволява да допълните паричните си постъпления, когато постоянният Ви доход не съответства на Вашите разходи за кратък период от време. Някои банки предлагат този "спасителен пояс" безплатно за ограничени периоди или суми. С услугата овърдрафт, Вие можете да вземате назаем до определено уговорено равнище по всяко време, но не съществува изградена програма за изплащане; всичко е направено така, че да се използва, когато е необходимо да се покрива краткосрочния недостиг на пари в брой. Обикновено на месечна база на датата на падежа за периода на плащане се дължи лихвата, а главницата се погасява с всяко постъпление по сметката. Това е много гъвкава форма за вземане на заем, но не е подходяща, ако се нуждаете от заем за по-дълъг период от време.

Read More

Кредитна карта

Кредитната карта е вид разплащателно средство за покупка на стоки, услуги и др. За разлика от дебитната карта, сумата за покупка с кредитна карта не се изтегля от банковата сметка на картодържателя, а от отпуснатия кредитен лимит от банката или кредитната компания. В някои случаи кредитната карта е кодирана така, че да може да се надвишава допустимият лимит. Кредитните карти са важни за създаване и изграждане на кредитна история, която влияе на условията за отпускане на потребителски кредити като заеми, ипотеки и покупки на лизинг на автомобили например, както и други.

Повечето хора, разбира се, вече знаят основната разлика между дебитните и кредитните карти. Дебитните карти се използват за тегленето на средства от сметка, в която преди това сте внесли такива. Когато плащате с дебитна карта, магазинът проверява дали имате нужните средства в сметката си. Когато плащате с кредит, търговецът просто удостоверява, че имате действаща кредитна линия. Банката плаща в момента на покупката, а вие сте отговорни за това да платите обратно на банката.

Всяка кредитна карта има няколко характеристики. Най-важните от тях са:

Кредитен лимит – финансовите средства, които могат да се ползват с дадената карта. Освен общият кредитен лимит, кредитните карти могат да имат и допълнителни лимити за ден, седмица или транзакция.

Лихвен процент

Гратисен период. Обикновено кредитните карти имат гратисен период, в рамките на който, ако се погаси задължението, не се дължат лихви.

Такси – тук се включва както таксата за издаване, годишната такса за обслужване, така и таксата при теглене на пари в брой и плащания

Read More

Кредитен риск

Кредитната политика на банките се определя от тяхното ръководство или Управителен съвет, като всички ръководители и служители в кредитната система на банката са длъжни да следват определената кредитна политика и да уведомяват своевременно при установени отклонения от нея. Следва да се посочи, че в кредитните политики на търговските банки намират място указания по отношение на:

• кредитния портфейл;
• размера, структурата и съотношенията на привлечените и отдадените от банката средства;
• нивото на кредитен риск, което банката може да поеме съобразно резервите си и съобразно указанията на Централната банка.

Управлението на кредитния риск от търговските банки е дейност, която зависи както от външните условия например -указанията на Централната банка, така и от самата структура на кредитния портфейл. Така например, към настоящия момент, предвид развитието на отношенията у нас, за особено рискови се смятат кредитите в областта на туризма, тъй като се очаква силно намаление на приходите в тази дейност.

Read More

Видове кредити

По отношение на обезпечението, кредитите могат да бъдат:

•     Обезпечени кредити — където някакъв материален/финансов актив и/или договорен ангажимент „обезпечава“ (т. е. гарантира) изплащането на кредита от кредитополучателя.
•     Необезпечени кредити — кредити, чието изплащане от кредитополучателя не е гарантирано с материални или договорни ангажименти.

Според предназначението си кредитите биват:

•     Потребителски кредити — отпускани на физически лица с цел текущо потребление на стоки и услуги, обикновено без обезпечение.
•     Ипотечни кредити — отпускани с цел придобиване на недвижим имот, като обезпечението по кредита е ипотека върху самия имот, придобит със средствата от кредита.
•     Кредити за оборотни средства — отпускани на фирми с цел набавяне на оборотни средства, необходими за текущата дейност на фирмата (напр. закупуване на суровини и материали за производството и т.н.).

Read More

Що е то кредит?

Кредит е осигуряването на ресурси (като например отпускане на заемни средства на клиент на банка или друга кредитна институция) от една страна в друга страна, когато втората страна не възстановява дълга на първата страна незабавно. Първата страна се нарича "кредитор", а втората се нарича "страна на длъжника", известен също като "кредитополучател". Обичайно кредитополучателят дължи на кредитора лихва, дължима за периода на кредита, плюс възстановяване на цялата дължима главница. Кредитополучатели могат да бъдат както физически, така и юридически лица. Всяко движение на финансови капитали е доста зависимо от кредити, което, от своя страна, зависи от репутацията или кредитоспособността на юридическото лице, което отговаря за финансовите средства. Терминът се използва в търговията, известен като "търговски кредит", да се позовава на одобрение за забавени плащания за закупени стоки. Понякога кредит не се предоставя на лице, което има финансова нестабилност или затруднение. Компаниите често предлагат кредити на своите клиенти като част от условията за споразумение за покупката. Организации, които предлагат кредити на своите клиенти, често използват кредитен мениджмънт. За разлика от парите кредитът сам не може да действа като единица на сметката. Въпреки това много форми на кредит лесно може да действат като средство за размяна. Като такова различните форми на кредит са често парите и са включени в оценките за доставка. Кредитите също така може да се търгуват на финансовия пазар. В чиста форма на кредита се подразбира суап пазар, където кредити основно се търгуват на пазара от кредитно застраховане. А кредитния суап представлява цената, на която двете страни разменят този риск - "продавач" под риск от неизпълнение на кредити в замяна на плащане търгува кредит, обикновено обозначен по базисни пунктове. Изкуствено сумата, която ще се отнася за защита на "купувача", плаща застрахователна премия, както и в случай на неизпълнение на основните инструменти (заем, облигации или други вземания), предоставя тези вземания за защита на продавача и получава от продавача кредит на номинална сума.

Read More