Ипотечен кредит

Както представляват ипотечните кредити

Ипотечните кредити се отпускат с цел придобиване на недвижим имот, като обезпечението по кредита е ипотека върху самия имот, придобит със средствата от кредита.

При ипотечните кредити обезпечението по кредите е чрез ипотека на имот. Обезпечението представлява всяко поръчителство, гаранция, залог, ипотека или стимулация, което осигурява възможност при непогасяване от страна на длъжника, дължимата сума по вземането да се събере от поръчителя, гаранта, стипуланта или чрез продажба на заложеното или ипотекираното имущество.

Видове ипотечни кредити:

1. ипотечен кредит за финансиране на текущи нужди, включително и за инвестиране в имот;
2. ипотечен кредит за покупка, рефинансиране, строителство, довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
3. ипотечен кредит за покупка и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
4. ипотечен кредит за рефинансиране и довършителни работи или подобрения на нежилищен имот;
5. ипотечен кредит за издължаване и консолидиране на кредити към банковата система и други финансови институции, както и други дългове.

Оценка на обезпечението при ипотечен кредит:

Банките прилагат различни методи за оценка на обезпечението и изискват определен коефициент на покритие към размера на кредита. Коефициентът на покритие зависи от вида на обезпечението, от вида на кредита и от срока му. 

Стойността на обезпечението трябва да бъде по-голяма от размера на кредита поради следните причини: 

1. възможно намаляване на пазарната стойност на обезпечението поради колебания в пазара по време на кредита; 
2. продължаващата амортизация на актива по време на кредита; 
3. в случай на неиздължаване на кредита обезпечението трябва да покрие дължимата главница, заедно с просрочените лихви, наказателна и/или законова лихва и съдебни разноски по реализирането му. 

В някои банки е възприето да се разглежда отношението на кредита към обезпечението, вместо коефициент на покритие на обезпечението към кредита. Например кредит в размер на EUR 33,750, обезпечен с ипотека върху апартамент, оценен на EUR 45,000 има коефицииента на покритие на обезпечението 133% (EUR 45,000/EUR 33,750 = 1.33) и отношение кредит към обезпечение - 75% (EUR 33,750/EUR 45,000 = 0.75). 

Всяка банка има собствени изисквания относно коефициенти на покритие на обезпечението към кредита, но по-важно е как банката оценява обезпечението и колко реално може да отпусне срещу това обезпечение. Например Банка (А) изисква минимално покритие на обезпечението от 110%, а Банка (Б) - 150%; Банка (А) обаче е доста по-консервативна от Банка (Б) в оценките си и оценява обезпечението на EUR 30,000, докато Банка (Б) го оценява на пазарна стойност - EUR 45,000; така на базата на същото обезпечение Банка (А) ще ви отпусне кредит от EUR 27,300 (EUR 27,300 х 110% = EUR 30,000), а Банка (Б) - кредит от EUR 30,000 (EUR 30,000 х 150% = EUR 45,000). Виждаме, че въпреки че Банка (А) изисква едва 110% покритие, тя би отпуснала по-малък кредит поради занижените си оценки на обезпечението. 

Обезпеченията се делят на лични и вещни. 

Вещни обезпечения са ипотеката и залогът, а лични са поръчителството и банковите гаранции. 

Данъчно облекчение за ипотечен кредит

Данъчно облекчение при ипотечен кредит за млади семейства

Данъчното облекчение за млади семейства дава възможност от сумата от годишните данъчни основи  да се приспаднат лихвените плащания по ипотечен кредит за закупуване на жилище. Приспадането от сумата от годишните данъчни основи означава, че с размера на направените през годината лихвени плащания по ипотечен кредит се намалява сборът от всички облагаеми доходи на физическото лице, които се декларират в годишната данъчна декларация, а не дължимият данък.

Условия за данъчно облекчение при ипотечен кредит

Данъчното облекчение може да се ползва, ако едновременно са изпълнени следните условия:

Договорът за ипотечния кредит е сключен от лице, което има сключен граждански брак. Условието за наличие на сключен граждански брак следва да е изпълнено към 31 декември на данъчната година, за която се ползва данъчното облекчение. Гражданският брак може да е сключен преди или след сключването на договора за ипотечен кредит.
Поне единият от двамата съпрузи не е навършил 35-годишна възраст към датата на сключване на договора за ипотечен кредит.
Ипотекираното жилище е единствено жилище за семейството през данъчната година.  Данъчното облекчение за млади семейства не може да се ползва, ако за обезпечение служи друго жилище, а не закупеното с кредита.
Лицето представи писмена декларация от съпруга/та, че няма да ползва данъчното облекчение за 2013 г.

Източник: http://www.nap.bg/page?id=245